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作者：王丽 来源：中国房地产估价师 点击数：1518
近几年来，由于大量不良债权的处置所引发的贷款风险问题，使得金融部门对信贷质量管理逐渐升级，因此对评估机构的要求也越来越高，即在评估抵押房地产时，要求评估抵押期满后能实现的房地产价格，以保证抵押债权能如实收回。目前，在房地产评估实践中，有相当部分业内人士也认为从估价目的和任务看，应该评估其抵押价格，或预期价格实现能力。房地产抵押评估一头连接房地产市场，一头连接金融市场，抵押评估恰当与否，直接关系到两个市场的健康发展。下面就从抵押本质、抵押价格内涵、抵押价格评估风险等几方面分析房地产抵押价格的评估问题。
一、抵押本质
抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。
根据《担保法》的规定，抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。
二、抵押价格
抵押的本质决定了抵押价格的特征，抵押价格的基本特征就是用价值形态去保证抵押权的实现。什么是抵押价格？《房地产估价理论与方法》一书中界定：抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格，是扣除强制处置抵押物所发生的税费后的价格。换言之，就是债务履行期满后能交给抵押权人的转让净值。由此可见：
1、抵押价格是一种预期价格。
房地产预期价格大致有三种：
（1）在预期市场上最有可能成交的价格；
（2）在预期房地产金融市场上最有可能实现的净值；
（3）在预期房地产金融市场上最能保障债权安全的价格。根据抵押贷款的特征，预期短为数月，长则数年。
2、抵押价格是抵押期终止时的价格。
抵押期包括约定履行期和违约履行期，如果债务人按期偿债，抵押期等于约定履行期，如果债务人不按期偿债，抵押期则大于约定履行期，大部分就是违约履行期。充分考虑抵押期的风险损失，是设定抵押和评估抵押价格的目的所在。
3、抵押价格是能保障债权安全的价格。
设定抵押，是基于“债务人期满不能履行债务”的情况可能发生。评估抵押价格的目的就是当这一情况发生后，能保障债权的安全。保障债券安全是指保障预期债权的完整安全，即抵押价格等于预期债权总和。
4、抵押价格是一种特殊的成交价格。
银行与顾客之间的金融活动属于平等的民事活动，抵押物价格与贷款价值应该按照等价交换的原则进行公平交易行为。如果抵押物价格大于或小于贷款价值，就违背了等价交换的市场法则，抵押与贷款的交易就不可能成功。因此，这个与贷款价值等价的抵押物价格就是抵押价格。
5、抵押价格是可以通过抵押率调整的价格。
抵押价格是扣除了抵押期间所有风险含量的安全价格；抵押率是银行根据贷款风险大小而“定做”的安全杠杆，它是扣除了抵押期间所有风险的安全比率，通过这个比率调整后的房地产价格，即与贷款价值等价交换的抵押价格。 综上所述，根据房地产抵押价格的定义和特征，可用公式表示如下：
（1） 抵押价格＝房地产当期正常市场价格×抵押率＝贷款价值（即贷款额）
（2）抵押价格＝将预期抵押价格折现到本期贷款时点的价格＝房地产预期正常市场价格－预期处置税费－预期风险值
三、抵押价格的评估风险
金融机构设定抵押权是为了规避风险，而要求评估抵押价格是为了分散和转移风险。对于估价机构来说，风险主要表现为抵押价格的“价格”风险。因为抵押价格一经作出，就标志着评估机构承诺和保证了抵押债权能够完全实现。由于评估抵押价格的不确定因素很多，保证抵押债权期满后能完全实现，风险很大。
1、评估的技术风险
通过分析可以看出，评估抵押价格，不是单纯的房地产估价问题，也不是单纯的资金信用评估问题，而是需要两方面的评估人员共同努力才能完成。因此，它要求评估人员具有较强的预期估价的技术能力和资信评估能力。
2、预测风险。
抵押期分长、中、短期，一年之内为短期，五年以上为长期。民法规定债务人不履行债务，债权人的诉讼实效为两年且可衍生。因此，有的一年期贷款，实际抵押期就是二至三年。抵押期难定，估价时点不同，期抵押价格也不同。违约期越长，风险值越大。预测预期商场和预计处置税费都有可能发生偏差。
3、风险价格
评估抵押价格，首先要预测一个未来的房地产市场，以在预测的市场上去预计各种影响因素和估价参数，然后再推算出预期的估价结果。一切都以预测为基础，产生于不确定之中。与其说是价格评估，不如说是价格预测。
评估抵押价格的风险越大，可能带来的损失也越大。一旦此类风险损失发生，不论是主观故意还是工作过失，否认是现在发生的，还是以前发生的，都有可能承担民事和刑事责任，有的风险打击将是“毁灭性”的。因此，评估抵押价格要慎之又慎。
按照《房地产估价规范》要求：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”因此，从评估抵押价格的技术难度及风险责任来讲，评估机构应按照《规范》要求，提供抵押房地产的设定抵押权时的正常市场价格。至于预期处置税费、预期风险值等因素，应由金融机构自己预测确定。
参考资料：1、柴强主编《房地产估价理论与方法》
2、《房地产估价案例与分析》
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